Vše o hypotéce a financích

Hypotéka není jedna, existuje více typů, které se liší podmínkami, účelem a samozřejmě také dostupností. A jaké typy hypoték dnes máme?

Standardní hypoteční úvěr je možné uzavřít u jakékoliv banky, která hypotéky nabízí. Hypoteční úvěr je většinou splácen anuitním způsobem.
Americká hypotéka je neúčelovým hypotečním úvěrem. To znamená, že se jedná v podstatě o spotřebitelský úvěr, který je zajištěný nemovitostí. Peníze je však možné využít na cokoliv nejen na financování bydlení. Účel půjčky totiž nemusíte bance ani jiné společnosti prokazovat.

Předhypoteční úvěr je vhodný pro financování nemovitosti, na kterou není možné dočasně uplatnit zástavní právo banky, ale všechny ostatní podmínky jsou splněny. Tímto způsobem je možné financovat novostavbu nebo i družstevní byt.

Kombinovaná hypotéka je speciálním úvěrem, který je kombinován s jiným finančním produktem (např. kapitálové a investiční životní pojištění, cenné papíry).

Hypotéka na obrat je určená samostatně výdělečným osobám, a to na základě jejich obrat z podnikatelské činnosti. Tato hypotéka může být výhodná zejména pro ty, co uplatňují paušál na snížení základu daně.

Hypotéka bez doložení příjmů poskytují zejména nebankovní společnosti, které v tomto případě nepožadují potvrzení o výši příjmu žadatele.

Hypotéka s kreditní kartou je zčásti neúčelovým úvěrem. U kreditní karty je nastaven úvěrový rámec a také zde není požadována zástava nemovitosti.

Zelená hypotéka je určena k financování nemovitostí, u nichž se zároveň žádá o dotaci Státního fondu životního prostředí (“Zelená úsporám”). Dotace se vztahuje na úsporné vytápění a využítí obnovitelných zdrojů, případně stavbu pasivního domu.

Novomanželská hypotéka má zvýhodněné počáteční splátky. Dle názvu je patrné, že tato hypotéka je přednostně nabízená mladým manželským párům. Hypotéka má nastavené nižší počáteční splátky a její splatnost může být až 30 let.

Nejčastějším problémem, který sebou přináší i ta nejlevnější hypotéka je, jak na ni dosáhnout. I když jsou v tomto směru pochopitelně nebankovní společnosti mnohem benevolentnější než banky, stejně jsou tu některé překážky. Stranou necháme ty klasické, jako je například věk alespoň 18 let, žadatel musí být občanem ČR apod., nicméně jsou tu požadavky především na bonitu tedy schopnost splácet. Banky si to budou prověřovat důkladněji a často budou požadovat doložení o výši příjmů a především jejich stabilitu. Nebankovní společnost to po vás možná chtít ani nebude, ale například budete muset mít ručitele, něco zastavit apod. Všichni se totiž snaží chránit proti tomu, aby vás hypotéka zruinovala, a vy jste tak nebyli schopní splácet. Roli samozřejmě hraje i věk – nemůžete v 50 letech čekat, že vám dá banka hypotéku na 30 let, období bude pochopitelně kratší, od čehož se budou odvíjet i měsíční splátky. Klíčová ale stále zůstává především bonita, s čímž musíte počítat.

Fixní sazba je jedním z pojmů, ve kterých klienti bank a nebankovních společností často plavou a pak jsou mnohokrát překvapeni, co vlastně splácí. V zásadě jde o to, že hypotéka má nastavenou úrokovou sazbu (tj. o kolik víc platíte oproti reálné splátce), nicméně ta je nastavena pouze na určité konkrétní období a po tu dobu je fixní, odtud fixní sazba. Po jeho uplynutí vám banka obvykle nabídne sazbu novou, podle aktuální situace, což vám může a nemusí vyhovovat. Pokud vám to vyhovuje, pokračujete dál, nicméně máte i možnost přejít jinam a hypotéku takzvaně refinancovat. Vysněná nejlevnější hypotéka tak může být ve výsledku kombinací několika hypoték, které jste postupem času spláceli respektive jedné, ale u více bank, kdy za vás vždy banka doplatí té předchozí a vy pak platíte jí. Pokud se v tomto zorientujete a jste schopni si vyhledat úrokové a reálné sazby a alespoň na základní úrovni s fixní sazbou pracovat, můžete na splácení hypotéky výrazně ušetřit.

Ve chvíli, kdy se rozhodnete pro koupi nemovitosti do osobního vlastnictví, tak kromě jejího výběru zároveň budete muset řešit otázku, kde na koupi vytouženého domku či bytu vezmete peníze. Pokud tedy nemáte to štěstí a nedisponujete potřebnou hotovostí. Ti ostatní budou tuto otázku řešit pravděpodobně úvěrem. Existují ale různé typy úvěrů a půjček a pro nákup nemovitosti je určen úvěr hypoteční (hypotéka).

Jedná se tedy o typ dlouhodobého úvěru, který je prioritně určený k financování bydlení. Za pomocí hypotéky si tak můžete nemovitost (byt, dům, pozemek) nejen koupit, ale úvěr můžete použít i na přestavbu či rekonstrukci bydlení stávajícího.

Hypotéku vám banka poskytne v případě, že vlastníte nemovitost, která bude zastavená v její prospěch (počítá se i koupená nemovitost, která se vaším skutečným majetkem stane po splacení úvěru). Získat můžete až 70% z hodnoty zastavené nemovitosti a zbytek musíte doplatit z vlastních zdrojů. Délka hypotéky se pohybuje od 20 do 45 let. Úrokové sazby se v průběh mění, bohužel spíš se navyšují, ale lze je zafixovat na 1 až 15 let.

Nabídka hypoték je poměrné široká. Podíl na tom má fakt, že tento typ úvěr nabízí i řada nebankovních institucí. Je je na vás, která nabídka té či oné instituce vás nakonec osloví a bude vyhovovat vašim požadavkům a samozřejmě i finančním možnostem.

Reálná sazba je poměrně důležitý pojem, který byste měli před tím, než vůbec budete hypotéku uzavírat, znát. V zásadě se jedná o to, kolik zaplatíte navíc oproti vypůjčené částce, nicméně zahrnuje nejen klasickou úrokovou sazbu nastavenou bankou, ale i poplatky za vedení úvěru, poplatek za zřízení úvěru apod. Jednoduše řečeno, pokud se budete orientovat pouze podle úrokové sazby, můžete pak být při konkrétním splácení nepříjemně překvapeni. Konkrétně, nejlevnější hypotéka bude mít reálnou sazbu zhruba okolo 4% (samozřejmě záleží na mnoha okolnostech), nicméně úroková bude v jejím případě pouze okolo 3,7%, takže je tyto dva pojmy opravdu nutné odlišovat. Na první pohled vypadá pár desetin procentního bodu zanedbatelně, nicméně když to zvážíte v horizontu někdy i desítek let, tak se výsledná částka opravdu zásadně mění. Na druhou stranu je pravda, že banka vám obvykle reálnou sazbu sdělí a nebude se vás snažit nijak napálit, u nebankovních společností už by to pravidlem být nemuselo.

Podle definice je hypotéka typem úvěru, který slouží k financování bydlení a je jištěn zástavním právem na nemovitost. Pojmem bydlení se myslí koupě nového bytu, domu, stavební parcely, ale i rekonstrukce atd. Jde tedy o úvěr účelový-určený k omezenému účelu. V dnešní době jsou však velice populárními také neúčelové, tzv. americké hypotéky. Tímto typem hypotéky není nutné financovat pouze bydlení. Je možné z ní financovat prakticky cokoli. Stejně jako klasická účelová hypotéka je i tato nejlevnější hypotéka jištěna zástavním právem na nemovitost. Zástavní právo znamená, že v případě že nebudete schopni svoji hypotéku splácet, má finanční ústav právo na exekuci vašeho majetku.

Klasická, tedy účelová hypotéka má výhodu v tom, že na ni stát přispívá ročním příspěvkem ve výši několika tisíc korun. Tato výhoda státního příspěvku se na americkou hypotéku nevztahuje. A jaká je tedy přednost americké hypotéky proti běžnému spotřebitelskému úvěru? Odpověď zní- rozložení splátek až na 20 let, a hlavně: nízký úrok.

Podle definice je hypotéka typem úvěru, který slouží k financování bydlení a je jištěn zástavním právem na nemovitost. Pojmem bydlení se myslí koupě nového bytu, domu, stavební parcely, ale i rekonstrukce atd. Jde tedy o úvěr účelový-určený k omezenému účelu. V dnešní době jsou však velice populárními také neúčelové, tzv. americké hypotéky. Tímto typem hypotéky není nutné financovat pouze bydlení. Je možné z ní financovat prakticky cokoli. Stejně jako klasická účelová hypotéka je i tato hypotéka jištěna zástavním právem na nemovitost. Zástavní právo znamená, že v případě že nebudete schopni svoji hypotéku splácet, má finanční ústav právo na exekuci vašeho majetku. Klasická, tedy účelová hypotéka má výhodu v tom, že na ni stát přispívá ročním příspěvkem ve výši několika tisíc korun. Tato výhoda státního příspěvku se na americkou hypotéku nevztahuje. A jaká je tedy přednost americké hypotéky proti běžnému spotřebitelskému úvěru? Odpověď zní- rozložení splátek až na 20 let, a hlavně: nízký úrok.